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  1. 2020.01.07 [부동산] 오피스텔 분양 받으면서 느낀점(말하자면 후기) (6)
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이번에 송도에 분양 받은 오피스텔은 제 소유의 된 첫 오피스텔이기도 하면서 처음으로 분양 받은 부동산입니다.  분양을 시간적으로 기록해 보겠습니다.

2016년 11월에 분양계약
2017년 상반기 대출계약(언제였는지 기억이 안나네요)
2019년 11월 준공
2019년 12월 세입자 구함
2020년 1월 소유권이전 등기


간단히 이렇게 되었습니다. 계약에서 준공까지 3년이 걸렸네요.

이제 부터 느낀 점을 적어보겠습니다.

1. 중도금 무이자 대출은 무이자가 아니다.


조금만 생각해보면 쉽게 알 수 있는 내용이라 적을까말까 고민했습니다. 이미 많은 분들이 알고 있으실테고요. 분양사무소가면 중도금 무이자 대출이라고 크게 적혀있습니다. 상담사도 시행사가 이자를 내준다고 설명을 합니다. 사실입니다. 시행사가 이자를 내줍니다.
그런데 시행사가 자기 돈으로 내줄까요? 자기 돈이라면 자기 돈이네요. 계약금 또는 중도금으로 받은 돈이니까요. 시행사는 분양금 산정할 때, 공사비 등에 이자를 포함하여 계산합니다. 결론적으로 이자를 원금과 같이 상환하는 것이지 무이자는 아닙니다.
무이자니깐, 상대적으로 싸다라는 생각은 안 하시길 바랍니다.

나는 현금이 많아서 대출 안 받을 거니, 이자만큼 분양금 깎아달라 해도 깎아주지는 않을 테니 대출 받는게 이득일 수는 있다는 생각입니다.


2. 상담사를 믿지마라.

아시다시피 분양 상담하시는 분들은 계약 건수에 따라 보수를 받습니다. 그래서 계약을 하게끔 유도를 하시죠. 그 분들이 거짓말은 안 하시겠지만, 말씀 안하시는 것도 많습니다. 다른 글에서 적었지만, 제 오피스텔 주변에 큰 오피스텔 건물이 3개동이 더 있습니다. 직경 100m안에 오피스텔 몇천 세대가 있습니다.
저를 상담했던 분이 알고 계셨는지 모르셨는지 모르지만 그 얘기는 안하셨습니다. 그냥 오피스텔이 더 들어올 수도 있다라고만 하셨습니다.
저의 투자철학 중 하나는 '사람을 믿지마라' 입니다. 고해성사가 아닌 이상, 사람은 의도하지 않아도 자신에게 유리하게 말을 합니다. 저도 개발계획 같은 것을 확인하지 않고 계약을 했습니다. 오피스텔이 그렇게 많이 들어 올 것을 알았다면 계약 안했겠죠.


3. 입주시작하면 시세는 떨어진다.

큰 오피스텔이 3개나 있습니다.


'이 근처 10년된 오피스텔 월세가 천에 70이에요. 내가 하는 말이 아니라 부동산 사이트에서 나온 거에요." 송도 오피스텔 계약 전에 갔던 분양사무소에서 들은 얘기입니다.  그 분 말씀이 맞습니다. 그 동네 시세가 천에 70이었습니다.
오피스텔 대부분 투자용도로 구입하시죠. 오피스텔이 다 지어져서 입주가 시작되면 적으면 몇십 많으면 몇백의 물건이 나옵니다. 제 오피스텔은 몇개 회사가 비슷한 시기에 입주해서 몇천의 물건이 쏟아졌습니다. 물건이 한꺼번에 공급되면 시세는 떨어지게 되어 있습니다. 
천에70 말씀 하셨던 그 곳. 입주 시작하면서 천에 50으로 떨어졌습니다.


4. 자금여유가 없으면 안하는게 좋다.

저는 계약할 때, 계약금 밖에 없었습니다. 입주시작할 때까지 어떻게든 되겠지라는 생각이 강했습니다. 입주가능 일자가 다가오면서 스트레스가 시작되었습니다. 잠을 잘 못자고 위염이 재발했습니다. 중도금대출 상환할 여유가 없었거든요. 월세를 받고 싶었습니다. 대환대출을 받아야 하는데, 대출규제가 시작된 상태였고, 현재 살고 있는 아파트도 이미 대출이 있어서 추가 대출은 쉽지 않았습니다.
결국 전세로 받아서 급한 불은 껐습니다. 하지만 2년간은 수익창출이 안되죠.

앞으로는 입주시작 때까지 분양금의 75% 이상 확보될 자신이 있을 때만 분양계약을 하려 합니다. 평생 못할 수도 있겠죠?


5. 꼭 분양 받을 필요는 없다.

흔히 오피스텔은 시세차익 얻기가 힘들다고 합니다. 분당에 한 오피스텔의 경우, 분양금이 2억원이었는데, 현재 전세가 2억입니다. 매매은 당연히 그보다 높고요. 이거 보면 오피스텔도 시세차익을 얻을 수 있나봅니다.
아무튼, 위에서 자금문제를 말씀드렸는데, 저 문제를 저에게만 해당되었을 거라 생각하지는 않습니다. 그래서 입주 시작할 무렵이 되면 매매 매물도 많이 나옵니다. 제 오피스텔 건물에 다른 물건을 보면 제 물건 보다 높은 층에 좋은 위치인데도 저의 분양가보다 낮게 나온 것도 있습니다. 계약금을 포기하고 급매로 내놓은 거랍니다.

앞으로는 이런 물건을 노려보려 합니다. 중개비가 더 들겠지만, 그만큼 싸게 사면 되는 거니깐요. 혹시 입주할 무렵이 되었는데 분양가보다 오르면, 배 아프고 아쉽지만 다음 기회를 찾으면 됩니다. 투자를 안 했으니 손해본 것은 아니지 않습니까?


6. 계약 전 배우자의 동의를 받아라

독신이시라면, 단독으로 결정하시고 혼자 책임을 지면 되겠지만, 결혼을 하셨다면 배우자에게 계약 전 꼭 분양사무소를 데려가시기 바랍니다. 부동산은 많은 돈이 들어가는 물건이니, 배우자의 동의를 구하고 진행하는 것이 의무입니다.  동의를 받을 때, 말로만 받는 것과 분양사무소 또는 현장을 데려가서 보여주고 동의를 받는 것과는 다릅니다. 내가 놓친 것을 볼 수도 있지만, 나중에 책임을 분산시킬 수 있습니다. 면피도 가능하죠.


이상 6가지를 적어봤습니다.

제 경험에 입각해서 적은 것이니 100% 맞다고 생각하지는 않지만, 참고 정도라도 되길 기대합니다. 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다.

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Posted by 흑광

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  1. 가족바라기 2020.01.08 13:39 신고 Address Modify/Delete Reply

    공감하는 말들이네요
    빚내어 산다는건 위험을 안고 사는거라 신중해야죠
    중개사님들말만 믿으면 안되죠^^

  2. 황학 2020.01.15 23:24 Address Modify/Delete Reply

    너무나 공감이 갑니다

  3. 호호 2021.02.24 10:59 Address Modify/Delete Reply

    잘보고갑니다!